Mittwoch, 13. Oktober 2021

Mietspiegelreform

Der Bundesrat hat am 17. September 2021 die Mietspiegelverordnung beschlossen. Damit ist die Mietspiegelreform abgeschlossen. Vieles was die Bundesregierung geplant hatte wurde umgesetzt, manches zum Glück nicht. Die Änderungen im Überblick:

Die Reform ist im Grunde zweigeteilt. Zum einen wurde das Mietspiegelreformgesetz (MsRG) verabschiedet, dass zum, 1. Juli 2022 in Kraft treten wird. Dieses verpflichtet diejenigen Gemeinden mit mindestens 50.000 Einwohnern, einen Mietspiegel zu führen. Hierfür wird § 558c Abs. 4 BGB um diese Verpflichtung entsprechend ergänzt. Übergangsmäßig haben die Kommunen ab Inkrafttreten des Gesetzes bis 1. Januar 2023 Zeit, einen einfachen Mietspiegel zu erarbeiten. Will die Gemeinde einen qualifizierten Mietspiegel erstellen, hat sie dafür bis 1. Januar 2024 die Möglichkeit. Außerdem wird die bisherige Vorschrift des § 558c Abs. 4 BGB, nach der Mietspiegel veröffentlicht werden sollen in eine Pflicht zur Veröffentlichung umgewandelt.

Künftig sind für die Erstellung von Mietspiegeln grundsätzlich nicht mehr die Gemeinden, sondern die nach Landesrecht zuständige Behörde verantwortlich. Haus & Grund Bayern hat in einer Stellungnahme zur Mietspiegelreform bereits beim bayerischen Gesetzgeber angeregt, die Zuständigkeit bei den Gemeinden zu belassen.

Nach den neuen Regelungen haben die Gemeinden zukünftig auch mehr Möglichkeiten, Daten für die Erstellung der Mietspiegel zu erfassen. So können sie auch auf Daten zurückgreifen, die im Rahmen der Erhebung der Grundsteuer erhoben wurden. Außerdem soll die Meldebehörde zukünftig auf Anfrage Daten wie Familien- und Vornamen, Anschriften und Einzugsdaten an die Gemeinde weitergeben (Art. 238 § 1 Abs. 2 EGBGB). Ähnliche Auskunftsmöglichkeiten existieren beispielsweise auch gegenüber dem Statistischen Landes- bzw. Bundesamt (Art. 238 § 1 Abs. 5 EGBGB). Daneben werden zukünftig auch Mieter und Vermieter nach Art. 238 § 2 EGBGB zur Auskunft verpflichtet. Hier kann die Behörde beispielsweise Daten zum Mietverhältnis wie den Beginn, die Miethöhe sowie den Zeitpunkt der letzten Mieterhöhung abfragen. Verstöße gegen die Auskunftspflicht können mit einem Bußgeld bis zu 5.000 Euro geahndet werden.

Glücklicherweise wurden auch dank der Arbeit von Haus & Grund nicht alle geplanten Regelungen des MsRG übernommen. So sollten Vermieter künftig bei Mieterhöhungen auf das Begründungsmittel des Mietspiegels oder eines Sachverständigengutachtens beschränkt sein, wenn in der entsprechenden Gemeinde ein Mietspiegel existiert. Hierbei bleibt es nun bei der bisherigen Regelung, dass ein Mieterhöhungsverlangen auch dann auf die Nennung von drei Vergleichswohnungen gestützt werden kann, wenn ein Mietspiegel existiert. Außerdem wurden die Geltungszeiträume von Mietspiegeln nicht wie geplant verlängert. Mietspiegel müssen also weiterhin nach zwei Jahren angepasst, qualifizierte Mietspiegel nach vier Jahren neu erstellt werden. Angedacht war hier an eine Verlängerung der Fristen auf drei bzw. fünf Jahre.

Schließlich sieht der neue § 558c Abs. 5 BGB, der bereits am 19. August 2021 in Kraft getreten ist, eine Verordnungsermächtigung vor. Von dieser hat der Bundesgesetzgeber bereits Gebrauch gemacht und die eingangs erwähnte Mietspiegelverordnung (MsV) verabschiedet, die ebenfalls am 1. Juli 2022 in Kraft treten wird. Dort finden sich Regelungen zur Methodik, zum Erstellungsverfahren zur Dokumentations- und Veröffentlichungspflicht einfacher und qualifizierter Mietspiegel.

In Verbindung mit dem neuen § 558d Abs. 1 S. 2 BGB wird sodann widerleglich vermutet, dass ein nach der MsV von der zuständigen Behörde erstellter Mietspiegel anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen entspricht und daher einen qualifizierten Mietspiegel darstellt. Die gleiche Vermutung gilt, wenn ein Mietspiegel von der zuständigen Behörde sowie den Interessensvertretern der Mieter und Vermieter als qualifiziert anerkannt wurde.

Einige Gemeinden sind bereits in das Verfahren zur Erstellung eines Mietspiegels eingestiegen oder planen dies in nächster Zeit. Haus & Grund-Vereine sollten sich daher im Zweifel an ihre Gemeinde wenden, um frühzeitig bei der Erstellung involviert zu werden.